皆様こんにちは

去年の後半から今年にかけてハワイのプチ移住と投資についてのお話をしておりますがいろいろとご意見、ご質問を受けております。　なかなかニーズがありそうなので今回もそのあたりについてコメントしてみたいとおもいます。

今回はちょっと目線を変えてハワイの不動産事情について触れてみたいとおもいます。　ハワイの不動産といいますとバブル時代に日本の紳士がこぞって買占めをした歴史を思い出すかたも多いと思いますが現在そのほとんどが撤退しちゃいました。　

その後といいますと、逆に2000年代の初めにアメリカのファンド会社が日本に上陸（当然ハワイも）しホテルやゴルフ場などを買いまくった歴史は皆様の記憶に新しいとおもいます。　そのあたりについては今度詳しく説明したいとおもいますが、日本人のバブル時の投資スタイルをみますと「値上がり益」（つまりキャピタルゲイン）しか狙っていなかった？とおもうような行動をハワイ取っておりました。　（要するに買ったらあとは何もしないというパターン）

日米の比較になりますが、アメリカのファンド会社はこれとは逆でキャピタルはオマケ程度に考えており、キャッシュフローからのインカムゲインにより投資の評価をします。　建物が古くても関係なくキャッシュフローがよければ高い値段が付きます（この点の新築神話も日本とは違う）

またご周知の通り「ファンドマネー」ですから日本の場合のどこかの富豪が土地を担保に銀行から借りて投資するというお決まりのスタイルでではなく、「小口投資家」を無数に集めてマネージャーが投資し、投資後は「お抱えの専門家軍団」が増改築、システムの変更等のマネージメントを行い売り上げを上げる対策を次々に打ち出すことによりインカムゲインを最大限に引き上げます。　

日本のREITのケースはファンドとして投資はするけどその後の運営や企画や管理は別会社（関連会社）に委託するケースが多いようですが、アメリカでは原則同じ会社が「専門家軍団」を招聘して進めます。　よって不動産ファンドの場合そのノウハウを既にもっているところが業績を伸ばしてます。

といってもあまりピンと来ない話かもしれませんので具体的に申し上げますと、たとえば皆さん現在の「アラモアナーショッピングセンター」のオーナーは誰かご存知ですか？　中内さんが売却したのはご存知の方も多いと思いますがその売り先は

General Groth Properties, Inc.

というシカゴの「ファンド会社」です。　そしてこの会社はこの種のシステムで大型のショッピングセンターをアメリカ全土で買い捲り、収益性を高め投資家に還元しております。　因みにこの会社の株は過去5年で約5倍になっております。（つまり単純に年利100％です）

http://investor.generalgrowth.com/stock.cfm?Period=60&Bench1=&ticker=GGP

で一番最後のPeriodに５YRと入れてみてください。

皆様もアラモアナのオーナーになりませんか？　次回もその辺りについてお話したいとおもいます。

それではまた来週

小林より


●編集後記

みなさん「リバーイス」というジーンズをご存知ですか？（当たり前だろ！）といわれそうですが、、、このリーバイスを作った人は「リーバイ・ストラウス」という名前の人だったそうですが、この人、始めはサンフランシスコでゴールドラッシュ時代の「金鉱堀り」だったという事実をご存知の方は少ないのではないでしょうか？　

このリーバイさんの金鉱堀りとしての成果は「さっぱり」だったそうです。　失意の彼は手先の器用さを生かして「丈夫なズボン」を作ってみたそうです。　そして当時の過酷な運動の「金鉱堀り」の男たちの間でリーバイさんのズボンはたちまち人気を集めたそうです。　それが現在の「リーバイス」のルーツだそうです。　　人生何が起こるかわからないものですね。。。